برای تبیین مفهوم سند نسقی، بهتر است با تعریف واژه “نسق” آغاز کنیم. واژه “نسق” به عملکرد عمرانی اشاره دارد که یک فرد به آبادی زمینی اقدام کرده است. در زمینه زراعی، نسق زراعی به معنای مقدار زمینی است که یک کشاورز در زمان اجرای قانون اصلاحات ارضی در ایران تحت تصرف و کشت خود درآورده و با هدف کشت و آبادانی بر روی آن فعالیت می‌کند.
در زمان اجرای قانون اصلاحات ارضی در ایران، افرادی که به طور رسمی مالکیت زمین‌های کشاورزی را داشتند، به عنوان مالک شناخته می‌شدند. همچنین، افرادی که بر روی زمین‌های این مالکان کار می‌کردند و بخشی از محصول یا درآمد حاصل از فروش محصول را به مالک تحویل می‌دادند، به عنوان کشاورز شناخته می‌شدند. اندازه زمین‌های تحت کشت و تصرف کشاورزان متفاوت بود، بنابراین مساحت سندهای صادر شده برای کشاورزان بر اساس نسق زمین آنها در فرم‌های آماری تعیین می‌شد.
معنای سند نسقی این است که نسق زراعی، مقداری از زمین که یک کشاورز در زمان اجرای قانون اصلاحات ارضی در ایران آن را تحت تصرف و کشت قرار داده و به منظور کشت و آبادانی اقدام نموده است. یک ویژگی بارز سند نسقی، قابلیت انتقال و موروثی بودن حق نسق می‌باشد و دهقان دائمی حق نسبت به زمین معین خود را دارا می‌باشد. به این ترتیب، دهقانان قابلیت فروش زمین را در چارچوب توافقات میان خود دارند.
در سال ۱۳۳۸، با توجه به اجرای اصلاحات ارضی توسط دولت، تقسیم بندی زمین‌ها به دسته‌های مرغوب، معمولی و بی‌کیفیت با توجه به زحمت و تلاش کشاورزان، از سوی مالکان و خان‌ها به کشاورزان انجام گرفت. به عبارت دیگر، کشاورزان با ادامه فعالیت منظم خود بر روی زمین، قانوناً حق مالکیت زمین را کسب می‌نمودند. اما پس از تصویب لایحه افزایش سهم کشاورزان و نقش سازمان عمرانی ، مشکلات ساختاری حل نشدند و اختلافات مرتبط با ملک نسقی و سند دار افزایش یافت.
این سیاست، زمین‌های نامرغوب را به اختیار کشاورزانی انتقال داد که قادر به انجام کشت و زرع بدون وابستگی به حمایت از سوی دیگران نبودند یا به دلیل عدم دسترسی به مقدار کافی پول و سرمایه، قادر به ادامه فعالیت در این زمینه نبودند. برخی از افراد نیز به همین دلایل، زمین نسقی خود را ترک کرده و به مهاجرت شهری روی آورده‌اند.
سند زمین نسقی و اعتبار سند نسقی چیست؟
بعد از اجرای اصلاحات ارضی، کشاورزانی که مستند یا نوشته‌ای از زمین‌های خود در اختیار داشتند، به عنوان مالک شناخته می‌شدند. در زمینه اعتبار، لازم است بگوییم که املاک سنددار، به دلیل عدم وجود مشکلات در مراحل ساخت و همچنین تطابق با قوانین شهرداری، بدون مشکلات به دست می‌آیند و پس از پایان مراحل ساخت، می‌توانند تمامی مجوزها و پایان‌کار را دریافت کنند. اما در مورد سندهای نسقی، معمولاً ساخت سوئیت‌ها به صورت غیرمجاز انجام می‌شود و این موضوع در ارتباط با زمین‌های سنددار کمتر به چشم می‌آید.
زمین و ملک‌های نسقی در شمال کشور به معاملات خرید و فروش بیشتری دچار می شوند و این املاک عمدتاً به عنوان خانه‌های قولنامه‌ای یا نسقی شناخته می‌شوند. با این حال، افرادی که تصمیم به ساخت و ساز در زمین نسقی می‌گیرند، از اقشار کم درآمده جامعه هستند که به بودجه کافی برای ساخت در زمین سنددار دسترسی ندارند. بنابراین، اعتبار سند نسقی به دلیل این شرایط کاهش می‌یابد و این افراد معمولاً با مشکلات و چالش‌هایی مواجه می‌شوند که گاهی به ابعاد بزرگتری تبدیل می‌شود.
در فرآیند خرید ملک با سند زمین نسقی، مراحل انتقال سند ملک وجود ندارد و تنها با نگارش یک مبایعه‌نامه، خانه به نام خریدار ثبت می‌شود. اگرچه از نظر حقوقی این قولنامه می‌تواند به عنوان گواهی بر مالکیت باشد، اما به دلیل خصوصیات سند نسقی، اعتبار قانونی آن نسبت به اسناد رسمی کمتر است.
یکی از مسائل اساسی که خانه‌های نسقی با آن روبرو هستند، نداشتن امکانات کافی در حد و اندازه‌ای مشابه خانه‌های سنددار است. برخلاف اینکه این موضوع به معنای معماری ناکارآمد یا نقص در امکانات نیست، بسیاری از خانه‌های نسقی با استفاده از جدیدترین مصالح ساختمانی مانند کناف کاری سقف، نورپردازی زیبا، کابینت ممبران و موارد مشابه ساخته شده‌اند، اما موازی با این همه، قادر به دریافت مجوزهای لازم در زمان ساخت نیستند.
مشکلات سند زمین نسقی چیست؟
دو خطر اصلی که متقاضیان خرید زمین و خانه‌های این نوع سند با آنها مواجه هستند عبارتند از:
- فروش ملک به چندین نفر توسط مالک: یکی از مشکلات اساسی این نوع اسناد، امکان فروش یک ملک به چندین فرد توسط مالک است. به عبارت دیگر، ممکن است یک خانه یا زمین، با چندین سند نسقی به چند فرد مختلف فروخته شود و این امر موجب ابهامات و اختلالات در ارتباط با مالکیت ملک می‌شود.
- مشخص نبودن مالک اصلی ملک: یک مشکل دیگر مرتبط با این نوع اسناد، عدم وضوح در مورد مالک اصلی ملک است. در برخی موارد، این خانه‌ها و زمین‌ها صرفاً دارای بنچاق بوده و مالک اصلی آنها مشخص نیست یا در اثر تفکیک زمین‌های مادر، به چند بخش تقسیم شده اند. این زمین‌ها که تفکیک شده‌اند، ممکن است سندی نداشته و در برخی موارد افرادی اقدام به ساخت و ساز آنها کرده باشند.
برای اطمینان از اعتبار سند نسقی و تضمین راحتی در خرید، پیشنهاد می‌شود که سلسله قولنامه‌های قبلی ملک مورد نظر را دقیق بررسی شود تا از اطلاعات مربوط به خریداران پیشین مطلع شوید. این کار به شما کمک می‌کند تا به سند مادر یا همان بنچاق ملک دست یابید. روش دیگری که برای اطمینان از خرید انجام می‌گیرد، دریافت کد رهگیری است. با در اختیار داشتن کد رهگیری، شما قادر خواهید بود از اطلاعات و کد پستی طرفین معامله به صورت ثبتی مطلع شوید. این اقدام باعث می‌شود مالک نتواند ملک خود را به چندین نفر بفروشد.
درخواست وام ساخت ملک با سند زمین نسقی
برای افرادی که به فکر ساخت و ساز در زمین نسقی هستند، ممکن است سوال باشد که آیا می‌توانند از وام ساخت و ساز برای این منظور استفاده کنند یا خیر؟ به طور عمومی، بانک‌ها به مدارک نسق به عنوان مدارک اصلی مالک، نظر خاصی ندارند. اما بانک مسکن قادر است وام تعمیر مسکن و جعاله را در اختیار افرادی که خانه یا ملک نسقی دارند بگذارد. لازم به ذکر است که در زمان خرید خانه‌های نسقی، حتماً باید تاریخ وکالت‌نامه وکیل مربوطه را با دقت بررسی کنید.
یک نکته مهم دیگر این است که در هنگام خرید خانه با سند زمین نسقی، اگر از چک تضمینی بهره می‌برید، حتماً شماره تمامی چک‌ها را در قولنامه ثبت نمایید. در صورتی که امکان استفاده از این روش پرداخت وجه وجود نداشته باشد و تصمیم به پرداخت نقدی داشته باشید، برای هر مبلغ نقدی که به فروشنده پرداخت می‌کنید، از او رسید دریافت، بگیرید و آن را به عنوان ضمیمه به قولنامه افزوده و ثبت کنید.
این اقدام به شما کمک خواهد کرد تا از مشکلات ممکن در آینده جلوگیری کنید. قبل از اقدام به خرید خانه‌هایی که ممکن است با مشکلات روبه‌رو شوند، توصیه می‌شود که قبل از هر چیز استعلام‌های لازم را انجام دهید. زیرا علاوه بر معایب اعتبار سند نسقی، معمولاً ساختار کلی این خانه‌ها تکمیل نشده است و از مصالح ارزان‌تری برای ساخت و ساز آنها بهره
گرفته شده است.
در فرآیند خرید خانه و زمین نسقی، این الزام وجود دارد که هر دو طرف معامله در یک روز مشخص به دفتر مشاور املاک مراجعه کرده و معامله را به اتمام برسانند. پس از اتمام معامله، در پایان تدوین قولنامه، مشاور املاک باید مهر و امضای خود را بر روی آن ثبت نماید. همچنین، حضور ۲ شاهد برای خریدار و ۲ شاهد برای فروشنده الزامی و ضروری است. در انتها، ۳ نسخه از قولنامه تهیه می‌شود که یکی در اختیار فروشنده، یکی در اختیار خریدار و یکی نیز در اختیار مشاور املاک قرار می‌گیرد.
حرف آخر
معنای سند نسقی در واقع این است که نسق زراعی نمایانگر زمین‌هایی است که یک کشاورز در زمان اجرای قانون اصلاحات ارضی در ایران، آنها را تحت تصرف و کشت خود درآورده است. یکی از ویژگی‌های مهم این سند، حق داری یا نسق داری است که قابل انتقال و موروثی بوده و دهقان حق دائمی به زمین مربوطه را دارد.
در سال ۱۳۳۸، با توجه به اصلاحات ارضی دولت، تقسیم بندی زمین‌ها به دسته‌های مرغوب، معمولی و بی‌کیفیت بر اساس تلاش و زحمات توسط رعیت ها بر روی زمین، توسط مالکان و خان‌ها بین کشاورزان انجام گرفت.
اعتبار سند نسقی عموماً کمتر از اسناد دیگر است و این افراد معمولاً با مشکلاتی روبه‌رو می‌شوند که گاهی به مشکلات جدی تبدیل می‌شود.
یکی از مسائل اساسی که خانه‌های نسقی با آن روبه‌رو هستند، عدم داشتن امکانات کافی به اندازه خانه‌های دارای سند است. این مسئله به معنای ضعف معماری یا عدم دارا بودن امکانات متناسب با سایر خانه‌ها نیست.
خانه‌ها و زمین‌هایی با سند نسقی ممکن است تنها دارای بنچاق بوده و یا حتی در گروه دوم، به این معنا که از اثر تفکیک زمین‌های مادر به چند بخش تقسیم شده باشند.
اصولاً بانک‌ها به مدارک نسق به عنوان مدارک مالک توجه نمی‌کنند، اما بانک مسکن قادر است وام تعمیر مسکن و جعاله را در اختیار افرادی که خانه یا ملک نسقی دارند، بگذارد.
در فرآیند خرید خانه و زمین نسقی، ضروری است که هر دو طرف معامله در یک روز مشخص به دفتر مشاور املاک مراجعه و معامله را به اتمام برسانند.
