مبایعه نامه یک قرارداد حیاتی و معتبر است که بین خریدار و فروشنده به‌ویژه در امور ملکی، امضا و اجرا می‌شود. عدم داشتن یا عقد نادرست مبایعه‌نامه می‌تواند عواقب جبران‌ناپذیری برای هر دو طرف معامله به همراه داشته باشد. این قرارداد باید حاوی جزئیات کامل معامله باشد و در صورت بروز هر گونه مشکل، به عنوان مدرک قانونی و قضایی مورد استفاده قرار گیرد.
مبایعه‌نامه یک قرارداد است که هنگامی که یک خرید انجام می‌شود، فروشنده، خریدار و شاهدها آن را امضا می‌کنند. در این مقاله، به بررسی دقیق‌تر نکاتی می‌پردازیم که در زمان نگارش مبایعه‌نامه از اهمیت بسزایی برخوردارند و کمک می‌کنند تا آسیبی به هیچ یک از طرفین وارد نشود.
مبایعه نامه چیست؟
گاهی اوقات این قرارداد به عنوان “مبایعه نامه” نیز شناخته می‌شود و معمولاً بین فروشنده و خریدار برای مبادله کالا یا خدمات به امضاء می‌رسد. در این نوع قرارداد، فروشنده یک مالی را به خریدار انتقال می‌دهد و به جای آن مبلغی دریافت می‌کند. این قرارداد هر زمانی که یک کالا تحت این شرایط مبادله شود، می‌تواند اجرایی شود. جزئیات این نوع قرارداد در هر زمینه‌ای با زمینه دیگر تفاوت‌هایی دارد؛ به عنوان مثال، مبایعه‌نامه خودرو با مبایعه‌نامه املاک اختلافاتی دارد. گاهی اوقات نیز مالکیت به صورت کامل به خریدار منتقل می‌شود.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه چیست؟
بسیاری از افراد معتقدند که قرارداد مبایعه نامه همانند قولنامه است، در حالیکه این دو نوع قرارداد اختلافاتی با یکدیگر دارند. نکته مهم دیگر این است که تبعات قضایی و حقوقی هر یک از این قراردادها نیز با یکدیگر متفاوت است. در هنگامی که یک خرید کامل صورت می‌گیرد و انتقال قطعی انجام می‌شود، تمامی شرایط و جزئیات لازم برای عقد قرارداد باید به‌صورت کامل مشخص شده باشد. این در حالی است که در قولنامه، برخی از جزئیات ممکن است آماده نباشد و خریدار و فروشنده تمایل دارند تا تنها با اعطای قول و تعهد به یکدیگر، به توافق برسند؛ به همین دلیل نیز به آن “قولنامه” گفته می‌شود.
تفاوت مبایعه نامه و سند رسمی چیست؟
مبایعه نامه در واقع یک سند عادی است که توسط خریدار و فروشنده در خصوص ملک یا هر کالای مورد معامله، تنظیم می‌شود. طرفین در این نوع قرارداد در مورد زمان و مکان تحویل مال، نحوه پرداخت، و سایر شرایط معامله تعهدات خود را اعلام و تایید می‌کنند. این تفاوت با سند رسمی اینجاست که مسئولان رسمی سند را تهیه و تنظیم می‌کنند و این سند قابلیت استناد و اثبات در مراجع قضایی و حقوقی را دارد.
معرفی انواع مبایعه نامه
بطور کلی، این سند به دو صورت عادی و رسمی قابل تنظیم است. اگر سندی در یکی از سه حالت زیر تهیه شده باشد، به عنوان یک سند رسمی تلقی می‌شود، در غیر این صورت، به عنوان یک سند عادی شناخته می‌شود.
- اسنادی که در دفاتر اسناد تنظیم شده‌اند.
- اسنادی که از اداره ثبت اسناد صادر شده‌اند.
- اسنادی که به وسیله یکی از ماموران دولتی تنظیم شده‌اند؛ به عنوان مثال، رای دادگاه.
بنابراین، مبایعه نامه هایی که در دفاتر املاک تهیه می‌شوند (مبایعه‌نامه املاک) یا هر قراردادی که بین دو نفر تنظیم می‌شود (مبایعه‌نامه دستی)، به عنوان سند عادی در نظر گرفته می‌شوند.
اجزای مبایعه نامه املاک یا مبایعه نامه دستی به چه صورت است؟
هنگامی که قرارداد مبایعه نامه املاک یا قرارداد دستی معامله امضا می‌شود، این موضوع حائز اهمیت است که تمامی جزئیات زیر در این سند ذکر گردند، زیرا این موارد از جمله اجزای اساسی و حیاتی این سند هستند:
- مشخصات فروشنده و خریدار: اطلاعات دقیق و کامل درباره فروشنده و خریدار باید در قرارداد ثبت شود تا هر دو طرف به خوبی شناخته شوند.
- موضوع معامله: تعیین و شرح دقیق موضوع معامله، مثلاً نوع و مشخصات دقیق ملک یا کالا مورد معامله، الزامی است.
- جزئیات مورد معامله: تمام جزئیات و شرایط معامله باید به دقت تعیین شود، از جمله شرایط پرداخت و تسویه حساب.
- قیمت مورد توافق: مبلغ دقیق و شیوه پرداخت قیمت باید به صورت صریح در قرارداد ذکر شود.
- شرایط انتقال مدارک و اسناد: مراتب مربوط به انتقال مدارک و اسناد ملک یا کالا باید در قرارداد مشخص شوند.
- شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله: زمان و مکان تسلیم و تحویل کالا یا ملک باید با دقت در قرارداد ذکر شود.
- شرایط و آثار قرارداد: تبعات و تأثیرات قرارداد باید به صورت واضح و جزئی مشخص شوند.
- تعهدات طرفین: هر دو طرف باید تعهدات خود را در قرارداد بیان و مشخص کنند.
- شروط ضمن عقد: هر شرط یا شرایطی که به صورت ضمنی به عقد قرارداد افزوده شوند باید در قرارداد آورده شوند.
- جرایم ناشی از انجام‌نشدن تعهدات طرفین: تبیین جزئیات جرایم و عواقب ناشی از عدم اجرای تعهدات هر طرف بسیار حائز اهمیت است.
- امضای طرفین، ۲ شاهد و مسئول معاملات: امضای همه طرفین، دو شاهد و یک مسئول معاملات بر روی سند ضروری است.
تضمین اینکه تمامی جزئیات به دقت در قرارداد درج شده باشند، از پیشگیری از ابهامات و مشکلات در آینده کمک می‌کند.
مراحل انجام مبایعه نامه
پس از انجام تمام توافقات میان دو طرف در دفتر املاک و تعیین همه جزئیات، دفتر املاک ملزم به ثبت آن در سامانه مربوطه می‌باشد و منتظر تایید آن می‌ماند. پس از ثبت در سامانه و تأیید، پیامکی حاوی یک کد رهگیری به خریدار و فروشنده ارسال می‌گردد. این کد رهگیری، یک کد ۱۳ رقمی است که با استعلام آن در سامانه، اطلاعات دقیق‌تری از ملک مورد نظر قابل مشاهده است.
پس از ارسال متن از طریق سامانه املاک، این متن به دست بنگاه مربوطه می‌رسد و سپس سه نسخه از آن چاپ و امضا می‌شود. یک نکته حائز اهمیت که حتماً باید در نظر گرفته شود این است که قبل از امضا مبایعه نامه دستی یا مبایعه نامه املاک، متن کامل آن را به دقت مطالعه کنید. تمام جزئیات توافق شده باید به درستی در متن مبایعه نامه درج شده باشد. پس از امضاء نهایی، شما قادر به دریافت یک نسخه از این سند خواهید بود.
شرایط ابطال مبایعه نامه
در این توافقنامه، شرایط ابطال نیز به دقت درج شده‌اند. اولین شرط از مواردی که در ماده ۲۱۹ این قرارداد ذکر شده است، به شرایط متفاوتی اشاره دارد که برای ابطال قرارداد باید بین دو طرف وجود داشته باشد، مگر اینکه فسخ آن به دلیل رضایت طرفین یا به دلیل موارد قانونی اتفاق بیافتد. بنابراین، این شرط ابطال معامله با رضایت طرفین شروع می‌شود.
در قسمت‌های دیگر این مبایعه نامه که همه جزئیات معامله را به صورت دقیق در بر می‌گیرد، مواردی چون عدم رعایت جزئیات توافقی، ظهور عیوب در مورد معامله، عدم اجرای تعهدات، فریب به طرف مقابل، عدم پرداخت وجه نقدی از سوی خریدار به فروشنده، به عنوان شرایط ابطال مطرح شده‌اند.
در نگارش مبایعه‌نامه، علاوه بر شرایط ابطال، فروشنده و خریدار باید به نکات مهمی توجه کنند که در ادامه به آنها اشاره می‌شود.
نکاتی که فروشنده باید در هنگام تنظیم مبایعه نامه مد نظر قرار دهد:
نگرانی متداول در هنگام تدوین قرارداد، برای بسیاری از فروشندگان این است که آیا پس از نوشتن قرارداد به مبلغ معامله دست پیدا خواهند کرد یا خیر. به منظور اطمینان بیشتر فروشنده از این امر، ایشان می‌توانند تا سه چهارم از کل مبلغ معامله را پیش از صدور سند رسمی و تنظیم آن، از طریق روش‌های مختلف از خریدار دریافت نمایند. این اقدام می‌تواند با دریافت چند فقره چک و دریافت مابقی مبلغ در روز تدوین سند رسمی انجام شود. لازم به ذکر است که این احتمال وجود دارد که در صورت عدم انجام تعهدات پس از تنظیم سند رسمی، خریدار به تعهدات خود عمل نکند.
علاوه بر این، فروشنده می‌تواند شرطی را زیر سند قرار دهد. به عنوان مثال، اگر یکی از چک‌های خریدار برگشت خورد، ایشان حق فسخ معامله را دارد. این نکته نیز مهم است که جزئیات چک یا سفته‌ای که خریدار برای خرید ملک می‌دهد، در مبایه نامه به صورت واضح درج شود.
نکاتی که باید خریدار در هنگام تنظیم مبایعه نامه در نظر بگیرد:
همچنین، خریدار نیز در حین تنظیم سند، نگرانی‌های خاصی دارد. به عنوان مثال، احتمال وجود اینکه فروشنده به دلیل مسائل مختلف، به دفتر املاک رسمی مراجعه نکند و فرآیند انتقال مالکیت و تنظیم سند رسمی به تعویق بیفتد. به منظور رفع این نگرانی، خریدار می‌تواند از فروشنده تضمین دریافت نماید. به عنوان مثال، در قسمتی از مبایعه نامه، در صورتی که فروشنده به دفتر املاک رسمی مراجعه ننماید، باید وجه تعهدی را که تعیین شده است، به خریدار پرداخت کند. این برداشت به‌وسیله این شرط به‌طور صریح در قرارداد مشخص می‌شود که در صورت غیبت فروشنده، وجه تعهد را خریدار می‌تواند دریافت نماید. باید به یاد داشت که خریدار نیاز دارد که برای اعمال این شرط و در صورتی که فروشنده حضور نداشته باشد، خود به تعهدات خود عمل کند. به عنوان مثال، خریدار باید در تاریخ مشخص‌شده، به همراه با باقی‌مانده مبلغ معامله، در دفتر املاک حاضر شود.
حرف آخر
مبایعه نامه یک توافق نامه حیاتی و معتبر است که بین خریدار و فروشنده ملک امضا می‌شود. این قرارداد نشان‌دهنده تعهدات و توافقات میان دو طرف است و به‌عنوان یک سند رسمی و قابل استناد شناخته می‌شود. زمانی که یک معامله خرید انجام می‌شود، فروشنده، خریدار، و شاهدان معامله قرارداد را امضا می‌نمایند.
قولنامه یک نوع از مبایعه‌نامه است که در آن، برخی از موارد قبل از تنظیم سند رسمی آماده نمی‌شوند و طرفین معامله تمایل دارند که تنها به صورت مستقیم با یکدیگر تعهدات خود را ثبت کنند. این نوع قرارداد به عنوان “قولنامه” شناخته می‌شود.
در تنظیم سند رسمی، مسئولان رسمی دفاتر املاک این سند را تدوین می‌کنند و تفاوت اصلی آن با یک سند معمولی مانند مبایعه‌نامه این است که از نظر قانونی و در مراجع قضایی قابل استناد و استفاده است. بعد از اتمام تمام توافقات میان دو طرف در دفتر املاک، اطلاعات معامله در سامانه ثبت می‌شود و منتظر تاییدیه می‌ماند.
شرایط ابطال قرارداد نیز در این مبایعه‌نامه درج شده‌اند. زیرا تمام موارد و شرایط مهمی که باید در قرارداد ذکر شوند، مانند رعایت نکردن جزئیات معامله، عیب مورد معامله، ندادن پول در معاملات نقدی، و سایر موارد، به صورت دقیق در این سند قید شده‌اند.
همچنین، فروشنده می‌تواند در قسمت‌های مختلف مبایعه‌نامه، شرایط و مقررات خود را به صورت شرطی درج کرده و خریدار نیز می‌تواند نگرانی‌های خود را به وضوح ذکر نماید.
