در صورت عدم توافق بین صاحب خانه و مستاجر برای زمان تخلیه خانه، صاحب خانه می‌تواند به شورا یا دادگاه مراجعه کرده و درخواست حکم تخلیه خانه را ثبت کند. اگر مستاجر بندهای قرارداد اجاره نامه را رعایت نکند، این امر می‌تواند باعث شود که صاحب خانه برای تحقق حق خود، به دنبال حکم تخلیه خانه اقدام کند. در قانون، موجر یا همان صاحب خانه و فردی که مسکن را اجاره کرده است، مستاجر نامیده می‌شوند.
بین صاحب خانه و مستاجر قراردادی امضا می‌شود که دو طرف باید تعهدات خود را پذیرفته و رعایت این تعهدات دارای پشتوانه قانونی باشد. هر دو طرف باید در طول مدت قرارداد به این تعهدات پایبند باشند تا هیچ مشکلی پیش نیاید و نیاز به درخواست حکم تخلیه فوری نباشد. قرارداد اجاره یک قرارداد موقت است و تعیین زمان در آن یکی از شرایط صحت این قرارداد است. اگر مدت زمانی برای آن تعیین نشود، اعتباری برای آن وجود نخواهد داشت. با پایان یافتن این مدت زمان، اگر قرارداد تمدید نشود، صاحب خانه از مستاجر می‌خواهد که خانه را تخلیه کند. اگر مستاجر با رضایت ملک را تخلیه نکند، ممکن است مشکلاتی پیش آید. در ادامه، به موضوع حکم تخلیه خانه و مراحل آن می‌پردازیم.
معرفی انواع اجاره نامه
قانون سه نوع اجاره را به صورت قانونی می پذیرد: اجاره نامه برای منزل محل سکونت، اجاره نامه محل کار یا تجارت، و اجاره نامه مکان‌هایی نظیر درمانگاه یا مؤسسه خیریه که در گروه مکان‌های مسکونی قرار دارد. بر اساس توافقاتی که میان صاحب خانه و مستاجر به وجود می‌آید، مستاجر ملزم به پرداخت مبلغ معینی به عنوان اجاره می‌باشد. نکات زیر نیز در نوشتن قرارداد اجاره باید رعایت گردد تا امکان استفاده از آن در مراجع قانونی ممکن گردد:
- مدت اجاره باید به صورت دقیق مشخص شود
- اجاره نامه باید در دو نسخه تنظیم شده و این موضوع نیز در آن ذکر گردد
- قرارداد باید به امضای هر دو طرف، یعنی موجر و مستاجر برسد
- دو نفر شاهد معتمد باید قرارداد را امضا کنند
- در سند عادی اجاره باید صراحتاً ذکر شود که قرارداد با سرقفلی یا بدون سرقفلی منعقد شده است
- قانون مربوط به دریافت حکم تخلیه خانه
دریافت حکم تخلیه خانه در قانون نیز آورده شده است. به این صورت که هر مالکی این حق را دارد که با انقضای مدت زمان اجاره یا بروز تخلف توسط مستاجر، درخواست حکم تخلیه از ملک را نماید. اگر ملک مورد نظر تجاری باشد، مشمول قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ می‌گردد و دادگاه موظف است بر اساس این قوانین درخواست‌های فسخ اجاره و تخلیه ملک را بررسی و رای صادر نماید. اما اگر روابط مستاجر و صاحب خانه بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ باشد، شورای حل اختلاف با مراجعه به اطلاعات موجود در اجاره‌نامه، تصمیم به تخلیه خانه می‌گیرد.
شرایط دریافت حکم تخلیه خانه به چه صورت است؟
حکم تخلیه خانه مسکونی، باید حداقل یکی از چهار شرط زیر حاکم باشد:
- باقی ماندن مستاجر در ملک و عدم تخلیه و انقضاء زمان اجاره که در قرارداد ذکر شده است.
- گذشتن سه ماه از موعد پرداخت اجاره بدون پرداخت مستاجر به موجر
- استفاده غیرمشروع از ملک توسط مستاجر
- انتقال ملک به شخص دیگر توسط مستاجر
قرارداد اجاره ممکن است به صورت رسمی یا غیررسمی باشد. اگر قرارداد رسمی باشد، صاحب خانه برای درخواست تخلیه و دریافت حکم تخلیه باید به اداره ثبت مراجعه کرده و حکم تخلیه فوری مستاجر را برای درخواست صدور اجرائیه به دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن ثبت شده است، اخذ نماید.
در تنظیم قرارداد اجاره، دو شرط مهم باید رعایت شود:
- قرارداد اجاره باید بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ در دو نسخه تنظیم شده باشد تا اطمینان حاصل شود طرفین به طور کامل با تعهدات خود آگاه بوده و امکان جعل یا الحاق قرارداد ممکن نباشد.
- دو نفر به عنوان شاهد باید قرارداد را امضا کنند
مدارک لازم جهت دریافت حکم تخلیه خانه چیست؟
برای درخواست صدور حکم تخلیه فوری مستاجر، ضروری است که ملک دارای سند مالکیت و سند اجاره‌نامه باشد. این اسناد برای اثبات یکی از شرایط لازم جهت صدور حکم تخلیه اهمیت دارند. شما می‌توانید بر اساس ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، اقدام به درخواست صدور حکم تخلیه نمایید.
در این راستا، حضور سند مالکیت به عنوان اثبات مالکیت و سند اجاره‌نامه جهت نشان دادن روابط اجاره لازم است. می‌توانید با اعتماد به ماده‌های مذکور از قانون ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ ، درخواست حکم تخلیه را انجام دهید.
توجه داشته باشید که داشتن اسناد کامل و معتبر به عنوان اثبات، در موفقیت در درخواست حکم تخلیه تاثیرگذار خواهد بود.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه خانه چیست؟
این دو مورد اختلافاتی با یکدیگر دارند. حکم تخلیه خانه زمانی صادر می‌شود که روابط صاحب خانه و مستاجر بر اساس قوانین سال ۱۳۷۶ قرار گرفته باشد و شرایط این قانون در قرارداد اجاره مد نظر قرار گیرد. این دستور به عنوان یک اقدام قانونی بر مبنای مفاد قانون ۱۳۷۶ صادر می‌شود.
در مقابل، حکم تخلیه زمانی صادر می‌شود که امکان صدور دستور تخلیه با استناد به قوانین مذکور وجود نداشته باشد و برای این منظور، نیاز به دادرسی و صدور حکم از سوی دادگاه باشد. این حکم تخلیه براساس شواهد و مدارک ارائه شده در دادرسی صادر می‌شود و نیازی به استناد به دستور تخلیه مقررات ۱۳۷۶ ندارد.
مراحل اجرای تخلیه خانه مسکونی
پس از برخورد با یکی از شرایط لازم برای دریافت حکم تخلیه خانه، می‌توانید به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کنید. پس از صدور حکم، مستاجر در طی ۲۴ ساعت از مواد حکم مطلع می‌شود و حکم تخلیه به او ابلاغ می‌شود. مستاجر در این مرحله ۷۲ ساعت فرصت دارد تا ملک اجاره شده را تخلیه کرده و اعتراضی نمی‌تواند داشته باشد.
برای اجرای حکم تخلیه منزل خریداری شده، صاحب خانه موظف است ودیعه یا پول پیشی را که از مستاجر دریافت کرده بود، به او پرداخت کند. تا زمانی که این مبلغ به مستاجرعودت نشود و رسید آن به مرکز قضایی تحویل داده نشود، امکان اجرای حکم تخلیه وجود ندارد.
اگر مستاجر در زمان سکونت خود به ملک خسارت وارد کرده یا به موجر بدهکارباشد، صاحب خانه می‌تواند برای دریافت بدهی یا خسارت به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست دهد و ادعای خود را اثبات کند. در برخی مواقع، اگر مستاجر توانایی اثبات تمدید قرارداد اجاره را داشته باشد یا صاحب خانه از سند جعلی برای درخواست خود استفاده کند، می‌توان از اجرای حکم تخلیه جلوگیری کرد.
در ادامه نیز اگر مستاجر با پایان زمان اجاره در ملک باقی بماند، باید با او بر اساس توافقات و مواد قرارداد برخورد شود. این امور ممکن است در قراردادها تعیین شده باشد، به عنوان مثال ممکن است تعیین شده باشد که پس از انقضای مدت زمان اجاره، مبلغی به عنوان اجاره پس از انقضا از مستاجر دریافت شود. در هر صورت، دستورات بر اساس قانون و توافقات میان طرفین اعمال خواهد شد.
برای دریافت حکم تخلیه خانه به کدام مرجع باید مراجعه کرد؟
اگر ملک مورد اجاره کاربری مسکونی داشته باشد، شورای حل اختلاف مرجع مورد نظر است؛ اما اگر ملک تجاری باشد، مرجع مورد نظر دادگاه محل است. پس از صدور حکم تخلیه خانه، مستاجر ۳ روز فرصت دارد تا اقدام به تخلیه کند. مراحل دریافت حکم تخلیه نیز حدوداً یک هفته به طول می‌انجامد. اگر صاحب خانه نیاز به اثبات داشته باشد، این مدت زمان ممکن است کمی طولانی‌تر هم شود.
توقف حکم تخلیه خانه توسط مستاجر
در دو حالت، مستاجر می‌تواند از دستور تخلیه امتناع کند:
- مستاجر می‌تواند مدعی شود که قرارداد اجاره را تمدید کرده است؛ در این صورت، ارائه اطلاعات و مدارک مرتبط با تمدید قرارداد می‌تواند به او کمک کند.
- مستاجر می‌تواند ادعا کند که سند مورد استفاده توسط صاحب خانه اصالت ندارد و جعلی است؛ در این صورت، ارائه مدارکی که نشان دهنده عدم اصالت سند و یا وجود جعل در آن است، به او کمک می‌کند.
در هر صورت، با توجه به فوری بودن حکم تخلیه خانه، مستاجر باید به سرعت برای دادرسی فوری اقدام کند. در این مرحله، مستاجر می‌تواند بدون دادخواست، دلایل و اطلاعات مرتبط با ادعاهای خود را به دادگاه ارائه دهد تا درخواست او مورد بررسی و ارزیابی قرار گیرد.
حرف آخر
زمانی که صاحب خانه و مستاجر در خصوص زمان تخلیه خانه به توافق نمی‌رسند، صاحب خانه دارای اختیاراتی است که می‌تواند اقدام به دریافت حکم تخلیه خانه کند. میان صاحب خانه و مستاجر قراردادی به امضا می‌رسد که دارای تعهدات متقابل است و رعایت این تعهدات پایه‌ای، از حمایت قانونی برخوردار است. این قرارداد می‌تواند به صورت رسمی یا غیر رسمی منعقد شده باشد.
برای اثبات و اجرای حکم تخلیه خانه در صورت خریداری منزل، صاحب خانه موظف است ودیعه یا پیش پرداختی که از مستاجر دریافت کرده بود را به او پرداخت کند. در صورت وارد کردن خسارت توسط مستاجر یا بدهی به وی، صاحب خانه می‌تواند برای جبران خسارت یا دریافت بدهی به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست دهد و ادعای خود را اثبات کند.
درخواست تخلیه خانه نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر ندارد و در صورت پایان مهلت اجاره، مستاجر ملزم به تخلیه است. اگر ملک مورد اجاره کاربری مسکونی داشته باشد، مرجع مختص شورای حل اختلاف است. در صورتی که ملک تجاری باشد، مرجع مختص دادگاه محلی است.
در هر صورت، با توجه به فوری بودن دستور حکم تخلیه، مستاجر باید به سرعت برای دادرسی فوری اقدام نماید تا دلایل خود را به دادگاه ارائه داده و از مدت زمان کمی که در دسترس دارد، بهره‌مند شود.
