احتمالاً برای شما هم این سوال پیش آمده است که معنای سرقفلی و تفاوت آن با مالکیت چیست؟ همچنین،احتمالا اصطلاحاتی چون حق کسب و حق پیشه را نیز شنیده اید. در این مقاله به طور مفصل به مفهوم سرقفلی و حقوق مرتبط با آن خواهیم پرداخت.
مفهوم سرقفلی چیست؟
مفهوم «سرقفلی»، که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر به نام «حق کسب و پیشه یا تجارت» شناخته می‌شد، به عنوان حق مستاجرین اماکن تجاری تعریف می‌شود. این حق توسط قانون‌گذاران به منظور حمایت ویژه از مستاجرین اماکن تجاری در نظر گرفته شده است. اما این پرسش پیش می آید که چرا لازم است از مستاجران اماکن تجاری به نحو خاص حمایت شود؟
فرض کنید که یک دهنه مغازه را از مالک اجاره می‌کنید و در آن یک فروشگاه راه‌اندازی می‌کنید. با تلاش فراوان، توانسته‌اید مشتریان زیادی جلب کنید. حالا، اگر مالک پس از پایان مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، به واقع از شهرت و اعتباری که برای آن مغازه و کسب‌وکارتان ایجاد کرده‌اید، به نفع خود بهره می‌برد. این در حالی است که شما مجبورید به مغازه‌ای دیگر بروید و همه چیز را دوباره از اول شروع کنید.
در پی این مسئله، قانون‌گذاران تصمیم به محافظت از ارزش افزوده‌ی پنهان برای اماکن تجاری گرفتند و از حقوق مستاجران این اماکن در مقابل مالکان دفاع کردند. به همین دلیل، سرقفلی تنها به اماکن تجاری اختصاص می یابد؛نه اماکن مسکونی.
قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تدوین شده بود، بیست سال بعد، در سال ۷۶، تغییرات زیادی کرد. مفهوم اصطلاح “سرقفلی” نیز دست خوش این تغییرات شد. در قانون سال ۵۶، از اصطلاح «حق کسب و پیشه یا تجارت» استفاده می‌شد، اما در قانون فعلی (سال ۷۶)، این مفهوم با تغییراتی به «سرقفلی» تغییر یافته است. بنابراین، در صورتی که قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ منعقد شده باشد، به قانون سال ۵۶ مراجعه می شود.
حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟
مفهوم «حق کسب و پیشه یا تجارت» به این اشاره دارد که مالک مکان تجاری پس از انقضاء مدت قرارداد با مستاجر، اختیار به اجبار مستاجر برای تخلیه محل تجاری ندارد؛ به جای آن، قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود.
مستاجر می‌تواند ملک را تا هر زمان که بخواهد در اجاره خود نگه دارد، و در صورتی که مالک به یکی از سه دلیل زیر نیاز به پایان دادن قرارداد داشته باشد، باید مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر پرداخت کند.
این مبلغ در واقع نمایانگر ارزش اعتبار و سابقه ای است که مستاجر در طول دوره قرارداد برای ملک تحت اجاره کسب کرده است. دلایلی که مالک می‌تواند براساس آن‌ها قرارداد را به پایان برساند عبارتند از:
- تصمیم مالک برای تخریب یا بازسازی ملک
- نیاز مالک به استفاده از ملک برای سکونت خود یا استفاده از آن توسط خویشاوندان نزدیک
- نیاز مالک به استفاده از ملک برای راه اندازی کسب و کار شخصی
سرقفلی به چه معنی است؟
“سرقفلی” در واقع همان حق کسب مرتبط با قانون سال ۵۶ است که به‌همراه تغییراتی ارتقاء یافته است. این تغییرات به شرح زیر است::
بر عکس حق کسب و پیشه یا مهارت، “سرقفلی” به صورت خودکار، قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. در نتیجه، پس از پایان مدت قرارداد، در صورت عدم توافق میان مستأجر و مالک، مستأجر باید ملک را تخلیه کند.
حق “سرقفلی” به طور خودکار ایجاد نمی‌شود و بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت، باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع توافق کنند. بنابراین، در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، مستاجر عملاً ادعایی در زمان تخلیه نخواهد داشت.
انواع سرقفلی
“سرقفلی” به طور عمومی دو دسته دارد: سرقفلی مجازی و سرقفلی واقعی.
سرقفلی واقعی
حق سرقفلی به نوع کسب و کار ارتباط مستقیم نداشته و به امکانات مکان کسب و کار مرتبط است. به‌طور مثال، فرض کنید یک پاساژ جدید ساخته شده باشد و مغازه‌های آن تنها حق سرقفلی داشته باشند. این نوع از حق سرقفلی به نام “سرقفلی واقعی” معروف است.
حق سرقفلی بر پایه‌ی یک قرارداد است و در واقع، نوعی امتیاز است که موجر به مستأجر در هنگام عقد اجاره اختصاص می‌دهد و مقابل آن، مبلغی دریافت می‌کند. مستأجری که این حق را دارد به عنوان مالک سرقفلی شناخته می‌شود.
در اسناد رسمی، علاوه بر رعایت شرایط عمومی اجاره مکانهای تجاری، باید ذکر شود که آیا اجاره با حق سرقفلی یا بدون آن انجام شده است. این حق معمولاً زمانی اعمال می‌شود که مالک بار اول ملک را اجاره می‌دهد.
عواملی که تعیین‌کننده میزان حق سرقفلی واقعی هستند، شامل موقعیت ملک، نوع، مساحت، ظرفیت و امکاناتی چون برق، آب، تلفن و… می شوند.
در صورتی که مالک در زمان عقد قرارداد حق سرقفلی را از مستأجر دریافت کرده باشد، ملزم است هنگام تخلیه مستأجر، ارزش این حق را با توجه به قیمت روز به مستأجر پرداخت کند. همچنین، مستأجر می‌تواند این حق را با دریافت مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته، توجه به این نکته ضروری است که در قرارداد اولیه، حق انتقال منافع مستأجر از او سلب نشده باشد.
سرقفلی مجازی
حق کسب و پیشه ارتباط مستقیمی با تلاش، موفقیت در کاسبی، و حسن شهرت مغازه دار دارد، و میزان درآمد حاصل از کسب و کار به دلیل سطح سرمایه‌گذاری نیز تاثیرگذار است.
در کتب حقوق تجاری نیز به حق کسب و پیشه اشاره شده است، و برخی این حق را با نام “سرقفلی مجازی” نیز معرفی می‌کنند..
گروهی از افراد حق کسب و پیشه را با سرقفلی یکسان میدانند، اما این دو مفهوم حقوقی، با اهداف متفاوت، دو حق مجزا هستند.
تفاوت حق کسب و پیشه با حق سرقفلی
با تعریفی که از حق کسب و پیشه و حقوق تجاری داشتیم، مشخص می‌شود که بر عکس حق سرقفلی، چنین حقی پیش از عقد اجاره، وجود ندارد و با عقد اجاره برای مستأجر ایجاد می‌شود.
حق کسب و پیشه به طور خاص به مستأجر تعلق دارد و می‌توان آن را با یک سند رسمی به دیگران منتقل کرد. این در حالی است که در مورد سرقفلی، چنین شرطی وجود ندارد و می‌تواند با یک قرارداد عادی منتقل شود.
سرقفلی به محل کسب (محل تجاری) ارتباط دارد، در حالی که حق کسب و پیشه به کاسب (شغل تجاری) تعلق دارد. حق کسب و پیشه به مکانی ارتباط دارد که دارای فعالیت تجاری است، در حالی که این حق بدون نیاز به نوع کسب و کار، ثابت است .
این حق مغازه به عرف محل مرتبط است و این حق در اختیار موجر قرار دارد و مستأجر نقشی در تعیین آن ندارد. به‌علاوه، مبلغ حق سرقفلی بر اساس عرف محل تعیین می‌شود. در مقابل، حق کسب و پیشه با توجه به قوانین و با تشخیص کارشناسان قانونی تعیین می‌شود.
اسقاط حق کسب و پیشه
توجه داشته باشید که در برخی از قراردادهای اجاره بین موجر و مستأجر، ممکن است شرطی درج شود که حق کسب و پیشه را اسقاط کند. در این حالت، ممکن است فکر کنید که پس از انقضاء مهلت اجاره‌نامه، ادعایی در مورد حق کسب و پیشه ندارید. با این حال، لازم به ذکر است که این حق قبل از ایجاد قرارداد، قابل اسقاط نمی‌باشد و برای تحقق آن نیاز به پرداخت مبلغی به مالک ندارید.
همچنین، اگر مالک سرقفلی بدون رضایت مالک اصلی، حق سرقفلی مجازی را به فرد دیگری منتقل کند، مالک اصلی می‌تواند اقدام به درخواست تخلیه مغازه کند.
عوامل موثر در تعیین ارزش حق کسب و پیشه یا تجارت
- وضعیت مکان فعالیت تجاری یا حرفه
- شرایط و کیفیت اجاره، با توجه به مزایایی که در قرارداد اجاره برای موجر یا مستأجر در نظر گرفته شده است.
- مدت زمانی که مستأجر به فعالیت تجاری یا کسب و پیشه مشغول بوده و شهرت مثبتی که در ترویج محل کارش تأثیرگذار بوده است.
- شرایط بنا و ساختمان محل اجاره
- هزینه‌هایی که مستأجر برای آماده‌سازی و تجهیز مکان مورد اجاره، از جمله سیستم قفسه‌بندی و فراهم‌سازی تجهیزات ضروری و دیگر تزئینات داخلی، پرداخت کرده است.
- نوع فعالیت یا حرفه مستأجر
توافق سرقفلی هنگام عقد قرارداد
همان‌طور که بیان شد، در قانون جدید برای اخذ حق سرقفلی توسط مستاجر، توافق بین مالک و مستاجر ضروری است. این توافق ممکن است به یکی از سه روش زیر انجام شود:
- خرید سرقفلی
- هنگام عقد قرارداد، مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک پرداخت می‌کند.
- در صورت تخلیه ملک، مالک ملزم به محاسبه سرقفلی با قیمت روز و پرداخت آن به مستاجر می‌باشد.
- در قرارداد باید عبارت “اجاره” ذکر شده باشد و مبلغ سرقفلی به وضوح به عنوان حق پرداختی به مستاجر آورده شود.
- تمدید اجاره با نرخ متعارف
- هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر ممکن است توافق کنند که هر سال با نرخ اجاره متعارف، ملک را به همان مستاجر اجاره دهند.
- در صورت عدم تمایل مالک برای تمدید قرارداد، مالک موظف به پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی به مستاجر می‌باشد.
- تمدید با همان قیمت پیشین
- هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر ممکن است توافق کنند که مالک ملزم است تا زمانی که مستاجر تمایل دارد، هر ساله با همان قیمت قبلی قرارداد را تمدید کند.
- در صورتی که مالک تمایل به تمدید قرارداد نداشته باشد، مالک باید مبلغی به عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت کند.
حرف آخر
در صورت انتقال مالکیت ملک به یک فرد دیگر، اهمیت دارد که آگاه باشید مالک جدید مکلف به رعایت و اجرای تمام توافقاتی است که با مالک قبلی در زمینه حق سرقفلی برقرار کرده‌اید. این موضوع به این معناست که حقوق و تعهدات شما در ارتباط با سرقفلی، با انتقال ملک، برای مالک جدید نیز به چالش کشیده می‌شود. با این حال، مالک جدید حقوق اضافی نسبت به مالک قبلی نخواهد داشت و به همین دلیل نیازی به انعقاد قرارداد جدید با او نیست. در واقع، اگر همچنان می‌خواهید از این حق استفاده کنید، باید این حق را بر اساس روش‌هایی که پیشتر ذکر شد، با مالک جدید مذاکره و توافق کنید. اطلاع داشته باشید که در قانون جدید، این حق به صورت خودکار برای مستاجر لحاظ نمی‌شود، بنابراین برای بهره‌مندی از این حق، باید به‌صورت فعال آن را ایجاد کنید.
